การลงทุนกับคอนโดไฮเอนด์ ที่เยี่ยมกว่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ยังไปต่อได้ไหม

บล็อกริวิว คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ขอขอบคุณภาพจาก thinkofliving.com

แม้ว่าเราจะเห็นชัดๆ แล้วว่าอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ตลาดที่ยังพอไปได้ก็คือสินค้าที่อยู่อาศัยระดับกลางจนถึงบนขึ้นไป  โดยเฉพาะในเรื่องคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ซึ่งจะชัดเจนที่สุด เพราะในหลายโครงการในย่าน CBD นั้น ที่ได้เปิดตัวออกมาส่วนใหญ่แล้วล้วนขายดี และในบางโครงการถึงขั้นแย่งกันซื้อเลยก็มีค่ะ

แต่อย่างไรก็ตามในโครงการระดับนี้และขายดีในแบบนี้แน่นอนว่าย่อมมีกลุ่มนักลงทุนรวมอยู่ด้วยเช่นกัน ซึ่งตัวเลขจากบริษัทตัวแทนอสังหาฯนั้น ระบุไว้ว่ามีนักลงทุนไม่ต่ำกว่า 30-40% แต่ในท่ามกลางเศรษฐกิจแบบนี้แล้ว ความต้องการในตลาดก็คงลดลงเช่นกัน แบบนี้จึงได้เป็นคำถามที่น่าสนใจว่าหากใครสักคนที่ได้มีเงินแล้วคิดจะหาช่องทางทำกำไรแล้ว ด้วยการซื้อลงทุนคอนโดมิเดียม ในตอนนี้จะยังมีโอกาสหรือไม่ ในคอนโดใกล้รถไฟฟ้า หรือการปล่อยเช่าคอนโด หรือแม้แต่การเลือกซื้อคอนโดไฮเอนด์

ซัพพลาย และ ดีมานด์

นิยามของคอนโดฯ ไฮเอนด์แบบคร่าวๆ ก็คือวัดกันที่ราคาต่อตารางเมตรเลย ซึ่งก็จะมีหลายระดับเริ่มตั้งแต่ 120,000 บาท/ตร.ม. หรือบางราคาต่อยูนิตประมาณ 5 ล้านบาทขึ้นไป ที่เรียกว่า “ไฮเอนด์” และสูงขึ้นไปกว่านี้เรียก “ลักซูรี่” คือราคาที่ต่อตารางเมตรตั้งแต่ 200,000 บาทขึ้นไป หรืออยู่ที่ยูนิตละ 10 ล้านบาทขึ้นไป และก่อนจะไปสิ้นสุดที่ “ซูเปอร์ลักซูรี่” โดยที่ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้นที่ 300,000 บาทหรือยูนิตละประมาณ 20 ล้านบาทขึ้นไป แต่อย่างไรก็ตามในอนาคตอันใกล้นี้อาจจะมีคอนโดฯ ที่ราคาต่อตารางเมตรสูงกว่านี้ก็ได้ แบบนี้น่าจะเรียกเป็น “อัลติเมท”เลยก็ว่าได้

โดยปกติแล้วคอนโดฯ กลุ่มนี้ทำเลจะจำกัดอยู่ในเฉพาะในย่านใจกลางเมืองหรือในเขต CBD เช่น พวกสีลม สาทร เพลินจิต ชิดลม และรวมถึงสุขุมวิทตอนต้นและทำเลพิเศษๆ เช่น บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งในหลายปีก่อนจำนวนโครงการเปิดใหม่แค่ละปี 4,000-5,000 ยูนิต แต่ใน 2-3 ปีมานี้ได้มีซัพพลายคอนโดฯ ไฮเอนด์เพิ่มขึ้นมากทีเดียว แต่ถ้าคอนโดมิเดียมที่ต่ำกว่ามาหน่อยก็จะเป็จำพวกคอนโดใกล้รถไฟฟ้าที่มีทำเลดีแต่ไม่ได้เพื่อการอยู่อาศัยโดยแท้จริง เพราะจะมีวิวทิวทัศที่แย่กว่า และยังมีการปล่อยให้เช่าคอนโดด้วยซึ่งจะทำให้มีการแข่งขันทางด้านราคากันจำนวนมากทำให้ราคาต่ำลง 

ตัวเลขจากแผนกวิจัย CBRE ได้ระบุว่า ในปีที่ผ่านมา 2557 นี้ได้มีคอนโดฯ เปิดใหม่เฉพาะย่านใจกลางกรุงเทพฯ รวมรวมกันทั้งสิ้น 20 โครงการหรือประมาณ 7,255 ยูนิต และในขณะที่ปี 2558 เพียงครึ่งปีแรกได้เปิดไปแล้วถึง 16 โครงการ หรือประมาณ 5,304 ยูนิต ดังนั้นหากเรานับรวมโครงการที่จะเปิดตัวครึ่งปีหลังซึ่งเป็นไปได้ว่าจะมีมากกว่าครึ่งปีแรกแน่นอน จำนวนคอนโดฯ ไฮเอนด์เปิดใหม่ในปีนี้อาจถึง 10,000 ยูนิตเลยก็ได้ ในขณะที่อัตราการขายโดยเฉลี่ยอยู่เพียง 50-60% หรือความต้องการในแต่ละปีนั้นมีเพียง 4,000-5,000 ยูนิตเท่านั้นเอง จึงเป็นประเด็นน่าคิดแล้วว่าท่ามกลางจำนวนคอนโดฯ ที่เกิดใหม่ที่เปิดตัวใหม่ออกมามากมายนั้น หากเราเป็นหนึ่งในนักลงทุนที่คิดจะแสวงหาผลกำไรจากการขายต่อหรือการปล่อยเช่าคอนโดจะต้องทำอย่างไร

ผลตอบแทนในการปล่อยเช่าคอนโด/ขายดาวน์คอนโด

แม้ว่าในตลอดหลายปีที่ผ่านมานี้อัตราค่าเช่าคอนโดฯ ไฮเอนด์นั้นไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนักก็ตาม เมื่อเทียบกับราคาขายคอนโดฯนั้น ได้เปิดใหม่ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจแล้ว แต่จากข้อมูลของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลแล้ว คือบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของเรา พบว่าอัตราผลตอบแทนจากการที่ปล่อยเช่าคอนโดฯ ไฮเอนด์ในระดับราคาที่ตั้งแต่ 200,000 บาท/ตร.ม.ขึ้นไปนั้น ยังให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจอยู่ คือเฉลี่ยตั้งแต่ที่ 3-7% ต่อปี แตกต่างกันในแต่ละทำเลเลย โดยทำเลที่ให้ผลตอบแทนจากอัตราค่าเช่าที่สูงที่สุดคือซอยสุขุมวิท 23-49 ค่ะ

ในขณะที่อัตรากำไรจากการขายต่อยูนิตที่สร้างเสร็จแล้ว (Resale) ตัวเลขของ CBRE ณ ไตรมาส 2 ปีนี้เฉลี่ยเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 7.6% โดยทำเลที่การขายต่อมีส่วนต่างกำไรเฉลี่ยมากที่สุดคือทำเลรอบๆ สวนลุมพินี 

ผู้ที่จะลงทุนคอนโดฯ ไฮเอนด์เพื่อที่จะหวังปล่อยเช่าคอนโด หรือขายคอนโด เพื่อหวังกำไรนั้นก็ควรเลือกโครงการให้มีดีๆ ดูมีเอกลักษณ์ เพราะคนที่รวยส่วนใหญ่ไม่ได้หวังจะซื้อคอนโดเพื่อสนองต่ออารมณ์แต่ยังหวังจะทำกำไรต่อจากคอนโดที่ซื้อมาได้ด้วย  โดยเฉพาะการลงทุนเพื่อที่เตรียมขายต่อให้กับคนมีเงินหรือเศรษฐีนั้น เพราะผู้ซื้อกลุ่มนี้หากเจอโปรดักต์ที่ใช่ที่ต้องการในทำเลที่หาไม่ได้อีกแล้วและยังตอบโจทย์การใช้ชีวิตของเขาอีกด้วย โอกาสในการที่นักลงทุนนั้นจะขายต่อและบวกกำไรได้ก็มีอีกเยอะมาก แต่ที่สำคัญผู้ลงทุนควรมีเงินเย็นเป็นจำนวนมากๆ เพื่อจะได้ไม่ต้องรีบขายคอนโดที่มีทีท่าว่าจะทำกำไรต่อในอนาคตนี้ได้จำนวนมาก

คำที่ใช้นิยามคอนโดฯ ระดับบน

ไฮเอนด์ ราคา 120,000-199,999 บาท/ตร.ม.ขึ้นไป และมีราคาประมาณ 5 ล้านบาท/ยูนิตขึ้นไป

ลักซูรี่ ราคา 200,000-299,999 บาท/ตร.ม.ขึ้นไป และมีราคาประมาณ 10 ล้านบาท/ยูนิตขึ้นไป

ซูเปอร์ลักซูรี่ราคา  300,000 บาท/ตร.ม.ขึ้นไป และมีราคาประมาณ 20 ล้านบาท/ยูนิตขึ้นไป

บล็อก รีวิวคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ขอขอบคุณ ที่มา คำนิยาม : CBRE